El art. 47 CE reconoce el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. En el texto constitucional se encuentra ubicado dentro de los llamados Principios Rectores de la Política Social y Económica, lo cual en los últimos años ha sido puesto en cuestión, ante la necesidad de otorgar al derecho a la vivienda una protección análoga a la reconocida a los derechos fundamentales en la Constitución. El reconocimiento del derecho a la vivienda encuentra su origen en el interés por las cuestiones sociales que generó la Revolución Industrial y el éxodo de la población rural a los núcleos urbanos, lo que puso de manifiesto las condiciones de vida de la clase proletaria en las ciudades y la necesidad de reconocer la dignidad de las personas en este contexto. El derecho a la vivienda se configura, desde su origen, como un derecho vinculado a la dignidad de las personas. Durante el periodo preconstitucional fueron sucediéndose distintas Leyes que pretendieron construir el derecho a la vivienda regulando programas de creación de viviendas de carácter social que, progresivamente se fueron haciendo extensivos a distintas clases o grupos sociales (clase obrera, funcionarios, militares). Estas Leyes contemplaban no sólo las características que debían tener las viviendas, sino también todo aquello relativo a la financiación, tanto de su promoción y construcción, como de su adquisición. En estas Leyes ya encontramos la intervención de las entidades bancarias, con una financiación cualificada que permitía a los destinarios unas condiciones ventajosas. Hasta la promulgación de la CE la Administración gestionaba en gran medida el parque inmobiliario español, mediante la dotación de suelo público, la promoción y construcción de viviendas sociales (bajo los distintos regímenes jurídicos que se fueron sucediendo en cada una de las Leyes que se aprobaban) que, además, servía como medida de creación de empleo y reactivación de la economía. Tras la CE, el Estado continuará creando vivienda pública a través de los Planes Nacionales de Vivienda que vendrán desarrollando las políticas públicas de vivienda hasta la actualidad. Tras años de políticas públicas de viviendas y financiación cualificada, en el periodo comprendido entre 2000 y 2006 el parque inmobiliario de vivienda pública se redujo de forma considerable, alcanzando la llamada vivienda de “renta libre” mayor parte del parque inmobiliario español. Los precios de la vivienda aumentaron de forma vertiginosa y la necesidad de financiación también. De forma simultánea, la Banca entró en un periodo de falta de liquidez en los mercados, concediendo préstamos hipotecarios en condiciones inseguras y relajando el nivel de exigencia y control de la calidad de los créditos. A su vez, recabó liquidez sirviéndose de la titulización de hipotecas y créditos de baja calidad, originando con ello la llamada crisis de las hipotecas subprime, que, aunque tuvo su origen es EEUU, como efecto de la globalización de la economía, no tardó en extenderse por todos los países. La subida de tipos de interés, y la crisis económica provocaron la imposibilidad de las familias de hacer frente al pago de las hipotecas (sobreendeudamiento familiar) con la consiguiente iniciación de procedimientos de ejecución hipotecaria y el desahucio de miles de personas, generando una alarma social 1 sin precedentes y una reivindicación del derecho a la vivienda por parte de distintos movimientos sociales. En la Parte I del presente trabajo se analizan las cuestiones relativas al derecho a la vivienda y a la crisis económica y financiera de 2.008 que incidieron de alguna manera en el contrato bancario, en el plano normativo y jurisprudencial. Es con el inicio de la Crisis económica de 2.008 cuando, desde la Judicatura y ante el aumento constante de procedimientos de ejecución hipotecaria, se pone en tela de juicio el contenido de la contratación bancaria, concretamente, el contrato de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda. La STJUE de 14 de Marzo de 2.013, supuso un punto de inflexión en la contratación bancaria. El presente trabajo se centra en el proceso que provocó de revisión de la contratación bancaria, en relación al derecho a la vivienda, y los elementos del contrato bancario que fueron revisados por los Tribunales Nacionales y Comunitario (como consecuencia de las cuestiones prejudiciales que se plantearon). El contrato bancario fue revisado en sede judicial y fueron las resoluciones de los Tribunales las que provocaron las modificaciones legislativas que se fueron realizando con carácter urgente (por medio de Decretos Leyes, principalmente). El análisis del contrato bancario en los procedimientos judiciales se centró en el consentimiento (valorando el derecho a la información y los controles de legalidad previos, con la intervención de Fedatarios públicos, como los Notarios y los Registradores de la Propiedad) y los controles de transparencia formal y material de las cláusulas. Se analizó el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su declaración de nulidad, así como las consecuencias que se derivaban de tal declaración, como los efectos retroactivos sobre el contrato y la integración del mismo. También surgieron cuestiones de índole procesal, como la falta de legitimación activa de los Fondos de Inversión que reclamaban judicialmente los créditos, como consecuencia de la titulización de los mismos. El presente trabajo analiza en la Parte II las distintas fases del contrato bancario y la incidencia que ha tenido el movimiento de protección del derecho a la vivienda a través del procedimiento judicial en la modificación que ha operado en la contratación, repasando la fase precontractual (publicidad, información…), el contenido del contrato y de sus principales cláusulas contractuales y el cumplimiento y ejecución del mismo.
2025-06-25
